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物業公司如何做好機關辦公樓的物業管理
    如何組建企業化的物業公司、如何接收、管理、運行機關辦公樓(區)物業,如何解決好維修資金籌集使用以及服務收費標準等重點問題,是當前亟待研究解決的課題。筆者就國家機關辦公樓(區)物業管理中的問題淺談幾點認識。 
一、建立“準維修基金”的必要性和基金渠道
    目前,社會商品住宅和房改住宅普遍實行了房屋維修基金制度,開始走上良性循環的軌道。與此不同的是,中央國家機關辦公樓(區)的大、中修及專項維修則仍實行著報預算、財政審批、撥款的形式。雖說這種方式基本滿足了維修的要求,但是自從以企業化性質的物業公司來管理機關辦公樓(區)后,一些矛盾凸顯出來:物業維修往往有突發性、隨機性,沒實行企業化管理前,先維修后結算或年終統一結算都可以。實行企業化管理后情況就不同了,根據現行的物業管理合同要求,一般項目的大、中修和專項維修費用不包含在合同收費中。由于物業項目構成的多樣性、復雜性,一些大、中修和專項維修工程與正常維護修理工作在實際操作上的區分較為困難,一些維修項目申報后往往需要有雙方根據合同和有關標準進行確認的過程。當然,一般問題經過雙方協商、研究,大多會得到合理的解決,但是需要一段時間,而項目申報、審批以及核撥維修費也需要一個較長的過程。通過什么途徑來解決這一矛盾呢?筆者認為可嘗試實行“準維修基金”制度。辦法是,由轉制后的物業企業的主管單位,核撥一部分可運營的資產給物業企業,讓其經營獲得一部分利潤,從其上交的利潤中拿出部分作為“準維修基金”,再委托物業公司進行代管,??顚S?急事先辦;經雙方確認屬正常維修項目的開支再轉由物業公司支付,屬大、中修項目的可以待申報審核、撥付后與“準維修基金”進行調換。通過建立和使用“準維修基金”既可保護雙方合法權益,又可保證物業項目的正常運轉。
二、機關辦公樓(區)物業管理收費標準的確定原則
    目前,國家機關辦公樓(區)實行物業管理的單位,由于各自情況的差異,在合同收費標準上不甚統一。從發展的趨勢看,經過一段時間的運行,具有可比性的機關辦公樓(區)的物業管理收費標準應該逐漸趨于一致,但在這一過程中需要考慮解決下列問題。
(一)按照市場經濟的要求,中央國家機關辦公樓(區)物業管理的市場最終要向社會開放,社會上同類物業管理的收費標準必將影響到機關辦公樓(區)物業管理的收費標準。目前簽訂合同時就應考慮到未來可能出現的這種影響。合同雙方現在就要朝這個方向努力,為最終確定合理的收費標準奠定基礎。
(二)管理服務收費標準的確定,要考慮如下幾種因素:一是社會上同類物業項目的管理服務目前收費標準;二是以往管理過程中的實際支出費用;三是向社會上專業部門咨詢招標的價格。還要考慮企業和委托方的合理利益,重要的是制定收費標準時要切實按照有關規定來運作,合理確定成本、費用、稅金等綜合因素。
(三)在收費參考標準中明確的收費項目,也存在一個與現實物業項目進行比對的過程。因為各個具體的物業項目即使是同一類的系統也是千差萬別的,且投入的年代不同,建設水平不同,以往運行、管理維護等也不盡相同,這些都導致了物業的某些系統雖可按參考標準歸為一類,但需付出的維修、管理、服務的成本、費用等大不相同。
三、組建物業企業管理機關辦公樓(區)物業過程中幾個問題的思考完成機關辦公樓(區)物業管理單位的轉換,需要做很多工作:組建物業企業,對具體物業進行接收,對接收后的物業進行管理、服務運行等。
    組建物管企業伊始,就應該按現代企業制度來規范企業運作,徹底摒棄以往事業單位辦企業那種政企不分、產權混亂、責任、權力、利益混淆的現象。組建公司過程中還有一個不容忽視的問題,就是轉入企業工作的原機關事業單位人員的管理問題。目前事業單位的改革正處于啟動階段,國家相關配套政策尚不完善,在這種情況下組建的既有新招聘人員又接收部分機關原正式職工組成的企業,對如何管理好企業并充分發揮兩部分人員積極性需要認真研究。筆者認為根據目前情況可采取以下步驟:
(一)必須改革用人制度。實行人員聘用制度,實現由身份管理向崗位管理轉變,由單純行政管理向法制管理轉變,由行政任用關系向平等協商的聘用關系轉變,由固定用人制度向合同用人制度轉變,建立起符合社會主義市場經濟體制要求,符合企業人力資源管理要求的管理制度。
(二)采用過渡期,結合具體情況實行老人老辦法,新人新政策。實行整體按企業用人制度運行,允許個人有過渡期(主要是對原有正式職工),待整體改革和配套政策出臺后再進行適當調整。
 
 
文章來源:中國物業管理在線
 

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